1.kb시세 알아보기
-먼저 시세를 확인한 후 무주택자는 kb 시세의 70% 대출이 가능하다. 1 주택 이상자는 60%. 생애최초 구입자는 80% 까지 대출이 가능하다. (생애최초 한도에 해당이 되려면 등본상에 가족 모두가 분양권, 입주권 포함 한 번도 주택구입 이력이 없어야 한다.
2.kb시세 확인하는 방법
-핸드폰으로 시세를 간단히 확인하는 방법은 play스토어에서 kb부동산을 설치한다.
전체메뉴에서 빠른 시세조회를 검색한다. 유형에 아파트나 오피스텔을 선택하고 지역. 아파트명. 동호수를 입력한다. 동호수는 따로 입력을 안 해도 되는데 입력하면 면적에서 헷갈릴 수 있는데 정확하게 검색할 수 있다.
시세가 나오는데 1층은 하위평균가로 보고, 2층 이상부터는 일반 평균가를 계산한다. 혹시, 필로티가 있는 아파트로 호수는 2층으로 되어있지만 실제로는 1층인 경우가 있는데, 은행마다 하위평균으로 계산하기도 하고 일반평균으로 계산하기도 한다.
'KB부동산 - 아파트 단지 매물 분양 빌라 시세'에 대해 알아보세요 - https://play.google.com/store/apps/details?id=com.kbstar.land
-시세는 매주 금요일 오전에 업데이트된다.
예전에는 하락하는 경우가 거의 없었는데 요즘 같은 시기에는 시세변동이 많고 하락도 많아서 대출하기 전에 반드시 업데이트된 시세를 확인해야 한다.
3.LTV 대출한도 계산하기
-예를 들어 무주택자가 해운대롯데캐슬스타 84.99A타입을 산다고 가정하자.
시세 1.340.000.000원의 ×70%= 938.000.000원까지 대출가능 한도가 나온다.
이걸 LTV라고 한다. LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다.
그런데 한 가지 더 충족시켜야 한다.
4.dsr 계산하기
DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
dsr 40% 를 만족시켜야 한다. dsr을 좀 더 쉽게 계산하려면 play스토어에 부동산계산기 어플을 다운로드한다.> dsr계산으로 들어가서 본인소득> 기존대출한 금액> 신규대출할 금액을 적고
계산을 누른다. 계산한 금액이 40% 이내에 들어와야 그 한도만큼 대출이 가능하다.
예를 들어, 연봉이 5천만 원 / 3억 원 신규대출/납입기간 40년/금리 5.6%/다른 대출 없다고 가정하자.
1. 50.000.000원 *40%= 20.000.000(원금+이자 상환액이 2천만 원 안에 들어오는 금액만큼 대출이 가능하다)
2. 3억. 40년 납. 금리 5.6%=18.813.299원 (dsr 37.63%이다)
참고로 1 금융권은 dsr 40% , 2 금융권은 dsr50% 안에 들어오면 된다. 한도가 더 필요한 사람은 2 금융권으로 대출하는 것이 유리하다.
대출이 하나도 없는 사람은 간단하게 계산이 가능하지만,
기존대출이 신용대출, 중도금대출, 입주권대출, 자동차할부금, 주택담보대출,
오피스텔대출, 토지대출, 학자금대출, 어떤 대출인지에 따라 dsr 계산하는 방법이 다르다.
개인이 보유한 모든 대출은 dsr에 포함되지만 사업자 대출은 포함되지 않는다.
(참고, 이주비 및 중도금대출 = 대출총액/25년, 신용대출= 대출총액/5년 , 비주태담보대출=대출총액/8년,
기타 대출= 향후 1년간 실제상환액 (자동차할부금, 토지대출 등) 상환방법 무관하게 계산한다.)
소득계산이나 dsr한도 계산하는 방식은 케이스별로 많이 다르기 때문에 다음에 다른 글에서 한 번 더 자세히 다룰 예정이다.
참고로, dsr과 dti 가 헷갈릴 수 있다. 쉽게 말해 dsr은 연간대출상환액에 원금과 이자를 합해야 하고 , dti는 연간대출상환액에 이자만 합한다. 지금은 총 대출금액이 1억 원을 초과하면 dsr40% 이내에 들어와야 해서 dti기준보다 까다롭다. dsr 안에만 들어오면 dti는 문제없다. 다만, 1 주택에서 두 번째 담보대출을 받을 경우에는 dti를 같이 계산해야 한다.
예를 들어 A라는 아파트에 구입할 때 담보대출은 2억을 받았는데, 살다가 생활안정자금으로 2억의 추가 대출을 받을 땐 두 번째 담보대출은 납입기간과 상관없이 180개월(15년)을 나누기해서 계산하기 때문이다.
4. 결론은
제일 처음 주택수 확인
두 번째 매수할 아파트 시세확인
세 번째 dsr (dti) 계산 순으로 확인한다.
※신용점수. 아파트 층수. 소득계산. 시세가 안 나올 경우. 아파트가 아닐 경우 등 변수가 많으니
꼭 은행에 한번 더 확인해야 한다.
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